商办类公寓产品价格影响因素及购买群体分析——以无锡地区为例

随着商品房住宅市场调控政策大幅收紧，商办类公寓市场成为住房自住需求和投资需求共同关注对象，这有力地促进了商办类公寓市场发展。然而在公寓市场快速发展过程中也暴露出一些问题，比较突出的表现有：商办类公寓价格影响因素不明确使得公寓定价和高溢价产品开发方面缺乏科学决策依据；政府政策不稳定，公寓市场发展前景不明确，地方政府表现的态度各不相同，支持的地方政府允许个人购买公寓并享受学区资格，不支持的地方政府要求公寓只能售给单位。这些表现反映出商办类公寓市场发展过程中调控政策和运营策略亟待完善。本文以商办类公寓为研究对象，从宏观视角对商办类公寓价格影响因素进行分析，以及从微观视角对商办类公寓需求群体分析，从而为商办类公寓市场调控政策和公寓产品开发商运营策略建言献策。本文首先对影响房地产价格因素、客户群体分类分析和政府出台的商办类公寓政策进行了文献综述；其次对商办类公寓相关概念进行界定，梳理有关理论知识从而为后续分析奠定理论与方法基础；然后以无锡地区为例，从政策、运营和需求三个维度确定影响商办类公寓产品销售价格因素，构建商办类公寓价格回归模型并进行调整与分析，使用时序数据分析了无锡主要调控政策对于价格增长率的影响；进一步聚焦商办类购房群体，以无锡市某商办类公寓项目购房群体为样本运用二元Logit回归分析对该群体进行不同角度的分析；最后，针对商办类公寓市场现行调控政策进行反思并给出政策建议，针对采用“集中收购-整合-销售-租赁”模式的公寓产品开发商给出运营策略建议。 本研究成果能够为公寓开发商在收购商办类资产、目标客户营销方面提供指导意见。这有助于提高公寓运营商盈利能力、降低重资产投资风险，促进公寓市场的长足发展；能够指明公寓购房需求群体特点，该如何区分对待，从而为政府决策者出台更合理、灵活的公寓市场规范化政策提供参考建议，而不是通过简单“一刀切”式的行政手段去干预。